Bayer-építkezés

Iromány száma: K/12676.

Benyújtó: Barkóczi Balázs (DK)

Címzett: Lázár János építési és közlekedési miniszter

Az írásbeli választ igénylő kérdés címe: A „polgári jó ízlés elősegítése és az életminőség javítása” Budapest XV. kerületében is megkövetelt törvényi előírás, vagy kerületi lakosok kárára a Kormány szabad utat enged a gátlástalan befektetői profitmaximalizálásnak?

Tisztelt Miniszter Úr!

Miniszterként Ön volt az előkészítője a hazai építészetet teljesen újraszabályozó 2023. évi C. törvénynek, aminek 1. §-ában törvényi célként határozták meg többek között a polgári jó ízlés elősegítését és az életminőség javítását, valamint a fenntartható fejlődés környezet- és klímavédelmi szempontjainak érvényesítését. E célok tehát a törvény normaszövegében foglalt kötelező előírások, amiknek az alacsonyabb szintű jogszabályok kidolgozása és a jogalkalmazás során érvényesülniük kell. E célok elérését szolgálja a törvényben meghatározott többszintű szabályozási és hatósági felügyeleti rendszer.

Ugyanakkor a törvény lehetővé teszi, hogy a Kormány egyes építkezéseket kiemelet beruházássá nyilvánítson, és ezekre a gondosan kimunkált helyi és országos építési szabályoktól eltérő követelményeket állapítson meg. Ez esetben azonban a Kormányt terheli annak felelőssége, hogy az általa meghatározott eltérő szabályok mellett is érvényesüljenek a törvényben előírt célkitűzések.

A Miniszterelnökség a kormányzati honlapon 2025. augusztus 16. napján társadalmi egyeztetésre bocsátott egy rendelettervezet, miszerint Budapest XV. kerületében az újpalotai lakótelep szomszédságában kiemelt beruházássá nyilvánítanának egy közeljövőben induló lakó rendeltetésű és azokat kiszolgáló építmények fejlesztésére irányuló beruházást[SD1] . A rendelettervezet semmibe veszi a helyi építési szabályzat követelményeit és a betelepülő több ezer család kiszolgálásához minimálisan szükséges közlekedési és közműfejlesztési igényekre sincs tekintettel. Ezeket a szempontokat Cserdiné Németh Angéla XV. kerületi polgármester részletesen kifejtette a társadalmi egyeztetés keretében megküldött észrevételeiben.

A helyi építési szabályzattól eltérő legkirívóbb rendelkezések között említendők az alábbiak:

• A rendelettervezet a jelenlegi 25 méterrel szemben 65 méteres párkány, illetve épületmagassági értéket tesz lehetővé, ami alapján 18 szintes épületek emelkedhetnek ki a földből a kijelölt terület egészén, ami mellett Újpalota 10 emeletes épülettömbjei is eltörpülnek.
• A 65 méter magas épületeket mindössze 25 méteres telepítési távolsággal lehet megépíteni! Ennek következményeként a lakások 25 %-a úgy épülhet meg, hogy sohasem fogja közvetlen napfény érni! A tervezett szintterületi mutató 5,5 m2 /m2 , ami a most hatályos beépítési sűrűség több mint kétszerese, a belvárosi átlag beépítési sűrűséget is jóval meghaladja, ez elfogadhatatlan (a tervezett lakássűrűség is az Újpalotai lakótelep lakássűrűségének több , mint kétszerese). Ilyen beépítés túlzsúfolt, egészségtelen (átszellőzés és napfény nélküli), a lakosok alapvető igényeit figyelmen kívül hagyó nagyvárosi slum létrehozásához vezet.
• A tervezet szerinti beépítés a főváros régóta hosszú távú tervei között szereplő kötöttpályás közlekedés helyigényét is figyelmen kívül hagyhatja, ami szerkezeti szintű közlekedési anomáliához vezet.
• Lehetővé válik a jelenlegi védelmi célú erdőterület feldarabolását.
• Semmibe veszi a zöldfelület számítási alapelveket.
• Nemhogy az építési engedély, de még a használatbavételi engedély kiadásának sem lesz feltétele az előírt a közművek és egyéb infrastrukturális elemek biztosítása. Ez szélsőséges esetben akár komfort nélküli lakások használatba vételét is eredményezheti, és közlekedési káoszhoz vezethet a jelenleg is kapacitásai határán lévő úthálózaton.

Amennyiben a tervezett magasházak a fenti paraméterek szerint épülnek meg, akkor az otthon start programban lakásokat vásárló családok az Újpalotai lakótelep kínálta életminőséget meg sem közelítő, sötét, túlzsúfolt, nehézkesen megközelíthető, minimális zöldfelületekkel és közösségi terekkel rendelkező lakókörnyezetbe fognak kerülni. Eközben a már most is a kerületben élő polgárok életminősége is romlani fog a várható közműellátási zavarok és közlekedési káosz miatt.

A társadalmi egyeztetés keretében 2025. augusztus 26. napjáig volt lehetőség a rendelettervezet véleményezésére. A határidő lejártát követően eltelt egy hónap, de a rendelet kiadására még nem került sor. Ez a körülmény megcsillantja azt a reményt, hogy ezúttal valóban érdemben mérlegelik a megküldött véleményeket.

Bár a kormányrendelet tervezetét a Miniszterelnökség tette közzé, ugyanakkor a Kormány tagjainak feladat- és hatásköréről szóló 182/2022. (V. 24.) Korm. rendelet 98. § a) bekezdés rendelkezése szerint az építési és közlekedési miniszter feladata a nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű építési beruházásokra vonatkozó jogszabályok előkészítése[SD2] .

Erre figyelemmel az alábbi kérdéseket intézem tisztelt Miniszter Úrhoz:

• Jelenleg folyamatban van-e a Budapest XV. kerület belterület 91186, 91099, 91098, 91097/3, 91077/2 helyrajzi számú ingatlanokon tervezett fejlesztés kiemelt beruházássá nyilvánító kormányrendelet előkészítése, vagy ezt a Kormány már elvetette?
• Ha a kormányzati szándék változatlanul a projekt kiemelt beruházássá nyilvánítása,
• mikor várható az erről szóló kormányrendelet kihirdetése?
• figyelembe veszik-e a XV. kerület polgármestere által megfogalmazott aggályokat?

Kérdezem továbbá Miniszter Urat, úgyis mint a magyar építészetről szóló törvény előkészítőjét, hogy „polgári jó ízlés elősegítése és az életminőség javítása” Budapest XV. kerületében is megkövetelt törvényi előírás, vagy végül a kerületi lakosok kárára a Kormány szabad utat enged a gátlástalan és átgondolatlan befektetői profitmaximalizálásnak?

Budapest, 2025. szeptember 30.

Tisztelettel:
Barkóczi Balázs

Ügyiratszám: 3/332-19/2025
Feladó: Gyurkó Dániel alpolgármester
Címzett: Dr. Cserkúti Szabolcs főosztályvezető (Pest Vármegyei Kormányhivatal Környezetvédelmi, Természetvédelmi, és Hulladékgazdálkodási Főosztály)

Tárgy: Budapest XV. kerület Pólus II. fejlesztési területen tervezett beruházás – természetvédelmi hatóság megkeresése

Pest Vármegyei Kormányhivatal
Környezetvédelmi, Természetvédelmi, és Hulladékgazdálkodási Főosztály
Dr. Cserkúti Szabolcs főosztályvezető részére
zoldhatosag@pest.gov.hu

Tisztelt Főosztályvezető Úr! 

A Bayer Construct Zrt. Budapest Fővárosi XV. kerületében, a Pólus Center és a World Mall közötti területen, a Budapest helyi jelentőségű védett természeti területeiről szóló 25/2013. (IV. 18.) Főv. Kgy. rendelet 20/a. melléklete szerinti Szilas-tó természetvédelmi terület mellett kíván jelentős beépítési magasságú és sűrűségű lakófejlesztést megvalósítani.

A Szilas Liget lakóparkfejlesztéssel kapcsolatban a lakosság számos aggályt és kérdést fogalmazott meg, többek között környezet- és természetvédelemi kérdéskörükkel kapcsolatosan is.

A Szilas-tó természetvédelmi terület védelme mindannyiunk érdeke. A készülő ingatlanfejlesztési projekt ugyan nem a természetvédelmi területen valósul meg, azonban közelsége miatt veszélyt jelenthet a területen honos élővilágra.

A természet védelméről szóló 1996. évi LIII. törvény kiemelt céljai között nevesíti az alábbiakat:

„2. § (2) A természetvédelem (1) bekezdésben foglaltakon túlmenő feladata, hogy

a) a kiemelt oltalmat igénylő, föld-, víz-, növény- és állattani, tájképi, kultúrtörténeti szempontból, illetőleg más közérdekből kiemelt védelemre érdemes természeti értékek és területek körét megállapítsa;

b) a védett természeti értékeket és a védett természeti területeket veszélyeztető jelenségeket feltárja;

c) a védett természeti értékek és a védett természeti területek károsodását megelőzze, elhárítsa, a bekövetkezett károsodását csökkentse vagy megszüntesse;

d) a védett természeti értékeket és a védett természeti területeket a jelen és a jövő nemzedék számára megőrizze, azokat szükség szerint helyreállítsa, fenntartásukat, fejlődésüket biztosítsa.”

A tervezett lakópark információink szerint kifejezetten intenzív, az országos és helyi építési szabályokat messze túllépő beépítésű lenne. Ekkora volumenű fejlesztést nem lehet elkülönítetten kezelni, fokozottan figyelembe kell venni, hogy hogyan illeszkedik a meglévő ökoszisztémába és milyen hatással lehet az építkezés, az ennek következtében megtörténő mikroklíma változás, valamint a várhatóan jelentős mértékű és koncentrált lakosságszám növekedés a közelben található természetvédelmi területre és az ottani élővilágra.

A Szilas-tó természetvédelmi terület az ökológiai hálózat része, melynek jelentősége túlmutat a lakóparkfejlesztésen. Az ökológiai hálózatok védelme a jövő nemzedékek egészséges, élhető környezetének biztosításához elengedhetetlen. A lakóparkfejlesztés potenciálisan veszélyeztetheti a védett természeti értékeket és területeket. Ebben az esetben akár indokolt lehet a védőerdő övezet további kiterjesztése is.

A fentiek alapján szeretném tájékoztatását kérni a következőkről:

• Történt-e a környezetvédelmi hatóság felé előzetes vizsgálati kezdeményezés a Budapest Főváros XV. kerület Szilas Lakópark fejlesztésre vonatkozóan?
• Milyen eszközök állnak a hatóságnak a rendelkezésére, annak érdekében, hogy az építkezés ne veszélyeztesse a természetvédelmi területet és a környező élővilágot?
• Az engedélyezési eljárás során milyen környezet- és természetvédelmi előírásokat és korlátozásokat kell figyelembe vennie a beruházónak?
• A lakófejlesztés valós veszélyeivel szemben milyen lépések képzelhetők el (ideiglenes védettség, védőerdő sáv szélesítése, stb.)?

Bízva a jövő generációi számára is megőrzendő környezeti és természeti értékeink közös védelmében, megtisztelő válaszát előre is köszönöm.

Budapest, 2025. szeptember 30.

Tisztelettel,

Gyurkó Dániel
alpolgármester

Ügyiratszám: 3/332-14/2025
Feladó: Cserdiné Németh Angéla polgármester
Címzett: Miniszterelnökség

Tárgy: A 141/2018. (VII. 27.) Korm. rendelet módosítása c. Korm. rendelet tervezetének véleményezése

Miniszterelnökség
Társadalmi egyeztetés/Jogszabálytervezetek
tarsadalmiegyeztetes@me.gov.hu

Tisztelt Előterjesztő!

A 2025. augusztus 18-án társadalmi egyeztetésre közzétett, 141/2018. (VII. 27.) Korm. rendelet módosítása c. tervezetre az alábbi észrevételeket tesszük.

Az 1. §-hoz:

A tervezet 1 §-a szerint: „(9) A 2. mellékletben foglalt táblázat 140. és 141. sora szerinti beruházás esetében az építési engedélykérelem benyújtásával egyidejűleg az építészeti tervtanács szakmai véleményét nem szükséges igazolni.”

A lakópark véleményezése – mérete miatt – az Országos Építészeti Tervtanács hatáskörébe tartozik, melyet az Építési és Közlekedési Minisztérium működtet, elnöke az építészeti államtitkár. A tervezet fenti előírása alapján a Kormány saját jogintézményét veszi semmibe, annak szakmai véleményét sem ismeri el. Az általunk megismert tervek megközelítőleg 3500 lakást tartalmaznak, mely egy kis város lélekszámával összemérhető lakosságot eredményezhet. Véleményünk szerint elfogadhatatlan, hogy egy ekkora horderejű beruházás tervtanácsi szakmai kontroll nélkül kerülhet engedélyezésre. Ezzel az eljárással jelentős mértékben sérül az építészeti minőség biztosítása, az előírás ellentétes a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvényben megfogalmazott építészeti alapelvekkel is

A 2. §-on belül az R. új 4/K. §-hoz:

A tervezet szerinti új 4/K. § által meghatározott egyedi építési követelmények sok tekintetben sértik a hatályos ágazati előírásokat, melyek közül csak a számunkra legaggályosabbakat emeljük ki. Alapvetés, hogy az összetett, körültekintő vizsgálatokon, szakmai egyeztetéseken alapuló helyi építési szabályzatban meghatározott beépítési paraméterek a helyi adottságok, a környező beépítések, a településkép kialakult beépítésének figyelembevételével kerülnek meghatározásra. Ezek teljeskörű figyelmen kívül hagyása elfogadhatatlan, túl azon, hogy mellőz minden szakmaiságot.

(2) bekezdés 4. pont: a hatályos szabályozásban biztosított általános szintterületi mutató értéke 2,5 m2 /m2, mely a tervezet szerint 5,5 m2 /m2 lenne, mely a jelenlegi értéknek több mint duplájára való emelés lenne, mely elfogadhatatlan számunkra.

(2) bekezdés 5. és 6. pontjai 65 méteres párkány, illetve épületmagassági értéket tennének lehetővé. A ma megengedett érték ezzel szemben 25 m, ami szintén nem alacsony, ez is 8-9 szintes épületek megvalósítását teszi lehetővé. Ezzel szemben a tervezett 40 m-rel magasabban meghatározott érték a teljes területen 18 szintes épületek megvalósítására adnának lehetőséget. Ezt nem előzte meg semmiféle városképi vizsgálat, nem támasztja alá a szűkebb és tágabb településképben való megjelenéshez való illeszkedést. Az Újpalotai lakótelepen nem idegen elemek a többszintes épületek, így elfogadhatónak tartjuk 8-10 szintes épületek létesítését lehetővé tevő érték meghatározását, de a 65 m elfogadhatatlan magasság számunkra.

(2) bekezdés 13. pont: Az előírás lehetővé teszi a védelmi célú erdőterület feldarabolását, ami városszerkezeti szempontból igen hátrányos, az így kialakuló keskeny területeken esetlegesen fenntartható erdősávok nem tudják kifejteni kedvező zöldfelületi klimatikus hatásukat.

(2) bekezdés 24. pont: A zöldfelület létrehozása során az épített szerkezet feletti 20 cm termőréteg kizárólag extenzív zöldtetőnek tud élőhelyet biztosítani, amit az alkalmazandó hatályos előírások szerint 25%-ban lehet zöldfelületként figyelembe venni. Ezzel ellentétben a tervezet 100%-os beszámíthatóságot ír elő, amely zöldfelületi érték biztosítás egy extenzív zöldtető esetében elképzelhetetlen.

(5) bekezdés és (2) bekezdés 16., 17., 18. pontok : A tervezet megengedné továbbá, hogy az építési engedélyhez kötött építési tevékenységekkel érintett telkek esetében, azzal összefüggésben zöldfelületi tanúsítványt nem kell készíteni, valamint egyéb zöldinfrastruktúra kedvezményeket tartalmaz. Az előírások aránytalan engedményt nyújtanak a Beruházó számára, gyakorlatilag semmibe veszik a zöldfelületi számítási alapelveket.

(2) bekezdés 52. pont: Ugyanez mondható el a tervezet szerinti benapozás számításra vonatkozó előírásról is. Lakóépületek esetén a helyiségek elegendő napfénnyel való ellátása az ember egészségére nézve igen nagy jelentőségű, ennek ellenére a tervezet szerint a lakások 25%-a (!) benapozás biztosítása nélkül épülhet meg.

(2) bekezdés 27. pont: A 65 m megengedett épületmagasságú lakóépületek 25 m-es telepítési távolságának elképzeléséhez elég a közelben lévő, az Újpalotai lakótelep emblematikus víztoronyház épületének környezetét megvizsgálni, ahol a telepítési távolság ennek a duplája: 50 m. 1969-ben a tervezők még tudták, hogy ilyen magas épületek körül a benapozás és átszellőzés érdekében megfelelő légtérarányt kell biztosítani, egyébként nehéz élhető lakókörnyezetet létrehozni.

(2) bekezdés, 35. pont: Az 5,5 m2 /m2 szintterületi mutató és a szintterület számítására vonatkozó sajátos előírások, valamint szintterületi kedvezmények szintén a lakások sűrűségét hivatottak elősegíteni, a környezeti szempontok rovására.

(3) bekezdés: A környezetvédelmi vizsgálati eljárás az építési engedélyezési eljárással párhuzamos lefolytatása gyakorlatilag értelmetlenné teszi a környezetvédelmi eljárást, valamint erre vonatkozó szabály előírására a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény 225. § (2) bekezdése nem ad felhatalmazást.

A közútkezelői, forgalomtechnikai nyilatkozatok, hozzájárulás építményekre vonatkozó használatbavételi engedélyig történő megszerzésének engedménye kész helyzet elé állítja az illetékes szerveket, amely eljárás a forgalom ellehetetlenedéséhez vezethet a már ma is kapacitáshatárán lévő Szentmihályi úton. Ennek felelősségét a Kormány és a Beruházó nem vállalja fel, a következmények Önkormányzatunkat, illetve a Fővárosi Önkormányzatot fogják terhelni.

(4) bekezdés: A tervezet szerint a beruházás megvalósításának, valamint az építési és használatbavételi engedély kiadásának nem feltétele a helyi településrendezési eszközben előírt közmű és közlekedési infrastrukturális feltételek biztosítása, az infrastruktúra-fejlesztések megvalósítása. A közműfejlesztések elmaradása szélsőséges esetben komfort nélküli lakások használatbavételét jelentheti, a közlekedési infrastruktúra feltételek biztosításának elmaradása közlekedési káoszt eredményezhet, melyek következményei szintén Önkormányzatunknál csapódhatnak le.

Összességében elfogadhatatlannak és sajnálatosnak tartjuk, hogy az első megfelelő otthon biztosításának lehetőségét támogató FIX 3% hitelprogram feltételeit teljesítő lakások építését elősegítő kormányrendelet az általános építésügyi előírásokkal megépíthető lakások minőségénél jóval kedvezőtlenebb épületek létesítésére ad lehetőséget, ennyire tartja tiszteletben az élhető települési környezet létrehozását, a jövő nemzedékek egészséges környezethez való alapjogát.

Egyetlen indoka lehet csak a tervezet által meghatározott egyedi építési követelményeknek, ami nem más, mint a környezeti szempontokat jelentős mértékben figyelmen kívül hagyó beruházói profitmaximalizálás. Ezzel Önkormányzatunk nem tud és nem is akar egyetérteni, minden rendelkezésünkre álló eszközt fel fogunk használni egy élhetőbb lakókörnyezet létesítésének biztosításához.

Budapest, 2025. augusztus 26

Tisztelettel,

Cserdiné Németh Angéla
polgármester

Ügyiratszám: 3/332-15/2025
Feladó: Cserdiné Németh Angéla polgármester
Címzett: Lázár János építési és közlekedési miniszter

Tárgy: Budapest XV. kerületi Szilas Lakópark kiemelt beruházássá nyilvánítása

Építési és Közlekedési Minisztérium
Lázár János miniszter részére
janos.lazar@ekm.gov.hu

Tisztelt Miniszter Úr!

A Budapest XV. kerületében tervezett Szilas Lakópark kiemelt beruházássá nyilvánító Korm. rendelet (kiemelő rendelet) tervezetének társadalmi egyeztetésre bocsátott változatát Főépítészünk bevonásával véleményeztük, az előterjesztő Miniszterelnökségnek megküldött véleményünket levelemhez mellékelem. A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) és annak végrehajtásáról szóló Korm. rendeletek vonatkozó részei szerint a lakópark terveinek tervtanácsi véleményezése az Országos Építészeti Tervtanács (OÉT) hatáskörébe tartozik. Megdöbbenéssel olvastuk, hogy a kiemelő rendelet tervezete szerint a lakópark esetében az építési engedélykérelem benyújtásával egyidejűleg az építészeti tervtanács szakmai véleményét nem szükséges igazolni.

A tervezet fenti előírása alapján a Kormány saját jogintézményét veszi semmibe, annak szakmai véleményét sem ismeri el. Az általunk megismert tervek megközelítőleg 3500 lakást tartalmaznak, mely egy kisváros lélekszámával összemérhető lakosságot eredményezhet. Véleményünk szerint elfogadhatatlan, hogy egy ekkora horderejű beruházás tervtanácsi szakmai kontroll nélkül kerülhet engedélyezésre. Tervtanácsi véleményezés nélkül jelentős mértékben sérül az építészeti minőség biztosítása, az előírás ellentétes az ágazati jogszabályokban megfogalmazott építészeti alapelvekkel is. Az építészeti szakmai testület mellőzése ellehetetleníti a Méptv.-ben lefektetett zsinórmérték, a polgári jó ízlés érvényesítésének lehetőségét, azon túl, hogy egy ekkora volumenű beruházást az építészeti tervezést megelőzően várostervezési feladatok, környezeti, társadalmi hatásvizsgálatok is kell, hogy megelőzzék.

Számtalan tanulmányt ismerünk a 60-as, 70-es évek lakótelepeinek építéséről, amelyek megfelelő időtávlatból mutatják be, mi történik akkor, ha a lakáskérdés megoldását voluntarista, a lakásszámok bővületében élő, a városépítészeti és környezeti alapelveket elvető, semmiféle individuális igényt figyelembe nem vevő programok határozzák meg. Lakóparki lakások nem „emberi léptékkel”, a lakók és a környezet igényeinek feltérképezése nélkül történő felépítése demográfiai szegregáció jellegű elkülönülés okozójává válhat. Kerületünk lakónépességének drasztikus csökkenése miatt üdvözlünk minden olyan lakófejlesztést, amely a lakosságszám növekedéséhez vezet, de kizárólag a környezeti, szociológiai és építészeti minőségi alapértékek betartásával.

Az építészeti és környezeti minőség számonkérhetőségének egyik alapfeltétele az építészeti tervtanács véleményének figyelembe vétele, ezért kérem szíves közbenjárását annak érdekében, hogy e tekintetben a kiemelő rendelet a Szilas Lakóparkkal ne tegyen kivételt.

Bízva a Métv.-ben lefektetett építészeti alapelvek közös tiszteletében, előre is köszönöm a kiemelő rendelet felülvizsgálatában szíves közbenjárását.

Budapest, 2025. szeptember 04.

Tisztelettel,

Cserdiné Németh Angéla
polgármester

Ügyiratszám: 3/332-12_2025

Feladó: Sipos Gábor főépítész Címzett: Lánszki Regő Építési és Közlekedési Minisztérium építészeti államtitkár
Címzett: Lánszki Regő Építési és Közlekedési Minisztérium építészeti államtitkár
rego.lanszki@ekm.gov.hu

Tisztelt Államtitkár Úr!

Folyó év május 20-án megkerestük Önt, a Bayer Construct Zrt. Budapest XV. kerületében tervezett intenzív lakófejlesztésével kapcsolatban (Szilas Liget Lakópark), melyre sajnos még nem érkezett válasz.

A korábbi levelem nem kívánom megismételni, az abban megfogalmazott szakmai felvetéseimet továbbra is fontosnak és időszerűnek tartom.

Jelenleg a beruházáshoz kapcsolódó közlekedési tanulmányterv szakmai előkészítése és egyeztetése zajlik az ebben illetékes Budapest Közút Zrt-nél a Budapesti Közlekedési Központ Zrt közreműködésével. Ezeken a szakmai egyeztetéseken is egyértelműen látszik, hogy a fejlesztés tervezett volumene számos megoldandó közlekedési feladatot, problémát generálna szűkebb és a tágabb környezetben is.

A magyar építészetről szóló törvény, valamint annak végrehajtásáról szóló kormányrendelet – szakmailag helyesen - egy ekkora volumenű fejlesztéshez telepítési tanulmányterv készítését írja elő, melynek szükséges tartalmi követelményei is meghatározásra kerültek. Ez nem csak a beruházás megfelelő szakmai előkészítését segítené, hanem a megfelelő társadalmasítását is. Ennek mellőzésével továbbra sem tudok egyetérteni.

Tekintettel arra, hogy a kerület környékben élő lakossága egyre feszültebb a jelentős volumenű fejlesztés várható hatásai miatt, tisztelettel kérjük Országos Főépítész Urat, szíveskedjék tájékoztatni a tervezés előrehaladásáról, illetve ismételten kérjük, szíveskedjék bevonni a további egyeztetésbe a fővárosi és a kerületi főépítészeket.

Bízva segítő együttműködésében, várjuk mielőbbi válaszát.

Budapest, 2025. augusztus 01.

Tisztelettel:
Sipos Gábor

Ügyiratszám: 3/332-8_2025

Hiv. szám: 3/332-4/2025., 3/332-5/2025.

Kelt: 2025. június 12.
Tárgy: Válaszlevél
Feladó: Balázs Attila Bayer Construct Zrt. elnök-vezérigazgató
Címzett: Cserdiné Németh Angéla polgármester
Csernák János alpolgármester

Tisztelt Polgármester Asszony!

Tisztelt Alpolgármester Úr!

A BAYER Property Zrt. (székhely: 2038 Sóskút, Homokbánya út 3.; cégjegyzékszám: 13-10-041948; képviseli: Balázs Attila igazgatóság elnöke) (a továbbiakban: „Társaság") a Polgármester Asszony 2025. május 19. napján kelt 3/332-4/2025., valamint Alpolgármester Úr 2025. május 22-én kelt 3/332- 5/2025. ügyiratszámon kiadott levelére az alábbi válaszunkat adjuk.

A BAYER cégcsoport fejlesztési célja a lakáspiacon megfizethető árú lakások létesítése gyermekes családok, fiatal családalapítók lakhatásának elősegítésére. További cél a fiatalabb generáció jövőbeni kerületben maradásának elősegítésére, továbbá a távolabbról beköltöző szakképzett munkaerő számára is vonzó lehetőséget teremtve.

A beruházói fejlesztési elképzelés illeszkedik Magyarország Kormánya, és egyben a Főváros által megfogalmazott lakáspolitikai célokhoz, hozzájárul a társadalompolitikai célok között rögzített, elérhető, fiatal aktív lakosság számára megfizethető lakásállomány bővítéséhez.

Levelükből visszaigazolást nyert, hogy célunk az Önök lakásépítési szándékaival is egybecseng.

Cégcsoportunk elkötelezett az Önök által vezetett Önkormányzattal a jó partneri viszony kialakításában.

A fejlesztésünk eredményeképp a környéken élők életminőségének javítása mellett, zöldfelületek, rekreációs terek kialakításával, jelentős közmű-, és közlekedési infrastruktúra épülhet meg.

Társaságunk képviseletében személyesen eljárva 2025. június 3-án röviden bemutatásra került a XV. Kerület Önkormányzat illetékességi területén, - a Pólus Center, valamint a World Mall bevásárló központ közötti ingatlanokon - megvalósítani tervezett „Szilas Liget" elnevezésű lakóingatlanfejlesztési projektünk (a továbbiakban: „Beruházás").

• A Beruházás során nagyságrendileg 3000 lakás épül, kiegészülve a lakosság napi fogyasztási igényeit kiszolgáló kereskedelmi, szolgáltató egységek számára üzlethelyiségekkel.
• Nagy kiterjedésű zöldfelületeken minőségi sport, szabadidős és rekreációs területek létesülnek.
• Megújul a Szilas patak környéke.
• Jelentős mértékű út-, és közműhálózatfejlesztés történik.
• Fejlesztjük a közösségi közlekedést.

Társaságunk a Beruházással összefüggésben Önkormányzatuk részére az alábbi ajánlatot teszi:

• megépülő lakásonként 500.000 HUF, amely hozzávetőlegesen 1,5 mrd HUF támogatás nyújtása az Önkormányzatuk részére,
• 30.000 HUF/megépítésre kerülő lakás hasznos alapterület négyzetméter alapján mintegy 5-6 mrdHUF-ot fordítunk a Beruházáshoz közvetlenül kapcsolódó infrastruktúra fejlesztésre. Ez az összeg fedezetet kell, hogy nyújtson a fejlesztés keretében létrehozott épületekhez szükséges közcélú út-, zöldfelület-, közműfejlesztésekre, fapótlásra, illetve további, az Önkormányzat által támasztott és kitárgyalt infrastruktúra fejlesztési igények megvalósítására.

Javasoljuk a fenti támogatás és hozzájárulás, valamint a közcélú fejlesztések részleteit, továbbá ezek ellentételezésére szolgáló kötelezettségek rögzítését egy együttműködési megállapodásban.

Kérem szíveskedjenek a megállapodás előkészítésében résztvevőket kijelölni, hogy a tárgyalásokat mielőbb megkezdhessük.

Együttműködésüket előre is megköszönve!

Tisztelettel:

BAYER Property Zrt.
Balázs Attila igazgatóság elnöke

Ügyiratszám: 3/332-7/2025

Feladó: Sipos Gábor főépítész
Címzett: Lánszki Regő Építési és Közlekedési Minisztérium építészeti államtitkár
Tárgy: Budapest XV. kerület Pólus II. fejlesztési területen tervezett beruházás (Szilas Liget Lakópark)

Építési és Közlekedési Minisztérium
Lánszki Regő
építészeti államtitkár részére

Tisztelt Államtitkár Úr!

A Bayer Construct Zrt. Budapest XV. kerületében a Pólus Center és a World Mall bevásárlóközpontok között elhelyezkedő területen (Pólus II. fejlesztési terület) zöldmezős beruházásként intenzív lakófejlesztést tervez (Szilas Liget Lakópark), a beruházás ügyében Önkormányzatunkkal is felvette a kapcsolatot. A fejlesztők tájékoztatása szerint előzetes konzultáció keretében Államtitkár Urat, mint országos főépítészt is megkeresték, bemutatták Önnek a vázlatterveket.

A fejlesztési terület az Újpalotai lakótelep közvetlen szomszédságában, kerületünk és a főváros egyik fő közlekedési útvonalát jelentő, három külső kerületet összekötő Szentmihályi út kiemelt közlekedési csomópontjánál helyezkedik el.

Kerületünkben nem ismeretlenek a nagy volumenű fejlesztések, sőt magasház építése sem. Az 1970-75 között épült Újpalotai lakótelep Budapest egyik legjelentősebb lakófejlesztése volt az 1970-es években, amely sok tekintetben példát mutatott a jövő nemzedékek lakótelep építésének. Tenke Tibor, Callmeyer Ferenc, Mester Árpád és tervezőtársaik olyan lakónegyedet álmodtak meg, amely önálló egységet alkotva teremti meg a városiasság érzetét. A tervek alapján olyan épületek kerültek megvalósításra, ahol az épületek közötti telepítési távolságokkal, a lakásokban megfelelő fényt tudtak biztosítani és az épületek között sok zöldterület tudott kialakulni. A tervezők külön figyeltek a monotonitás elkerülésére, valamint az épületek közti megfelelő légtérarányok biztosításával élhető lakókörnyezet létrehozására, a megfelelő építészeti hangsúly kialakítására. E célt szolgálta a lakótelep súlypontjába telepített víztoronyház, mely korának – nem csak magasságban – kiemelkedő épülete lett. Mindezen szempont szem előtt tartását szükségesnek tatjuk a Bayer Construct Zrt. lakófejlesztésénél is.

Az Ön által is ismert vázlatterv 19(!) szintes magasházakat tartalmaz, melyek legmagasabb pontja 62 méter körüli lehet. Ez többszöröse a ma itt megengedett 25,0 m-es épületmagassági értéknek, mely a környező beépítéseket figyelembe véve került a helyi építési szabályzatunkban meghatározásra.

Önkormányzatunk a terület lakófunkcióval történő hasznosításával egyet tud érteni, de annak mértéke mind magasságban, mind lakásszám sűrűség tekintetében meghaladja a kerület számára elfogadható szintet. A tervezett fejlesztésből adódó terhelés növekedés, a kerületi építési előírásoktól való eltérés szakmailag még nem alátámasztott. Egy ekkora léptékű, fővárosi szinten is kiemelkedő fejlesztés esetén indokoltnak tartjuk a fővárosi és kerületi főépítész bevonását a terület beépítésének egyeztetésébe, kiváltképp a tervezett magasházas fejlesztői elképzelés tisztázása témakörben.

A magyar építészetről szóló törvény, valamint annak végrehajtásáról szóló kormányrendelet településrendezési szerződés megkötéséhez telepítési tanulmányterv készítését írja elő, melynek szükséges tartalmi követelményeit is meghatározzák. Ezen jogszabályi kötöttségektől nem áll módunkban eltekinteni, így első lépésként szükségesnek tartjuk a területre vonatkozó telepítési tanulmányterv mielőbbi elkészítését, amely nemcsak a helyi településrendezési tervünk módosítását készítené elő, hanem szakmai alátámasztást is biztosítana a fejlesztéshez kapcsolódó településrendezési szerződéshez.

Ilyen volumenű lakófejlesztést komoly szakmai munka kell, hogy megelőzze, amelybe a magasépítésben jártas tervezők mellett több más szakterület szakértőinek a bevonása is szükséges. A Beruházó ugyanakkor arról tájékoztatott, hogy rendkívül feszített ütemű fejlesztést kíván megvalósítani, ezért kezdeményezte annak kiemelt beruházássá történő nyilvánítását. Ebben az esetben nyilvánvalóan a gondos előkészítő munka megalapozását hivatott telepítési tanulmányterv elkészíttetését nem tervezik.

Egy jó tervhez kellő idő kell. Főépítészként nem tudok egyetérteni azzal, hogy egy feszített, fejlesztő által elvárt igen rövid határidő határozza meg, hogy mi fog történni ebben a városrészben, a kellő és szükséges szakmai alátámasztás mellőzésével.

A tervek még csak egy alkalommal, vázlatterv szinten kerültek előttünk bemutatásra, de abban szereplő épülettömegek városképi illeszkedése, az épületszárnyak, épületek között elvárható légtérarány, a lakások szükséges benapozása még messze nem került igazolásra, az épületek kidolgozása legjobb szándékkal is csak sematikusnak mondható.

Budapest területén több magasház projekt is folyamatban van, de azok építészeti minősége messze meghaladja az általunk ismert tervek színvonalát.

Az építészeti törvény alapelvei között szerepel a polgári jó ízlés is, ami a törvényben foglaltak szerint akkor érvényesül, ha az építési tevékenység a tudatosságra épül, figyelembe veszi az adott település építészeti kultúráját és a magyar kultúra értékeit, valamint az önkormányzat által meghatározott településképi követelményeket.

Erre az építészeti alapvetésre hivatkozással kérem Államtitkár Urat, hogy a Szilas Liget Lakópart terveinek további egyeztetésébe az érintett fővárosi és kerületi főépítészt is szíveskedjenek bevonni, annak érdekében, hogy az itt élő és ide költöző lakók érdekei egyaránt megfelelően érvényesülhessenek és a környezetükbe illeszkedő, minőségi építészet tudjon itt megvalósulni.

A további eredményes együttműködés reményében, várjuk mielőbbi megkeresését.

Budapest, 2025. május 23.

Tisztelettel:
Sipos Gábor