Bayer-építkezés

Ügyiratszám: 3/332-8_2025

Hiv. szám: 3/332-4/2025., 3/332-5/2025.

Kelt: 2025. június 12.
Tárgy: Válaszlevél
Feladó: Balázs Attila Bayer Construct Zrt. elnök-vezérigazgató
Címzett: Cserdiné Németh Angéla polgármester
Csernák János alpolgármester

Tisztelt Polgármester Asszony!

Tisztelt Alpolgármester Úr!

A BAYER Property Zrt. (székhely: 2038 Sóskút, Homokbánya út 3.; cégjegyzékszám: 13-10-041948; képviseli: Balázs Attila igazgatóság elnöke) (a továbbiakban: „Társaság") a Polgármester Asszony 2025. május 19. napján kelt 3/332-4/2025., valamint Alpolgármester Úr 2025. május 22-én kelt 3/332- 5/2025. ügyiratszámon kiadott levelére az alábbi válaszunkat adjuk.

A BAYER cégcsoport fejlesztési célja a lakáspiacon megfizethető árú lakások létesítése gyermekes családok, fiatal családalapítók lakhatásának elősegítésére. További cél a fiatalabb generáció jövőbeni kerületben maradásának elősegítésére, továbbá a távolabbról beköltöző szakképzett munkaerő számára is vonzó lehetőséget teremtve.

A beruházói fejlesztési elképzelés illeszkedik Magyarország Kormánya, és egyben a Főváros által megfogalmazott lakáspolitikai célokhoz, hozzájárul a társadalompolitikai célok között rögzített, elérhető, fiatal aktív lakosság számára megfizethető lakásállomány bővítéséhez.

Levelükből visszaigazolást nyert, hogy célunk az Önök lakásépítési szándékaival is egybecseng.

Cégcsoportunk elkötelezett az Önök által vezetett Önkormányzattal a jó partneri viszony kialakításában.

A fejlesztésünk eredményeképp a környéken élők életminőségének javítása mellett, zöldfelületek, rekreációs terek kialakításával, jelentős közmű-, és közlekedési infrastruktúra épülhet meg.

Társaságunk képviseletében személyesen eljárva 2025. június 3-án röviden bemutatásra került a XV. Kerület Önkormányzat illetékességi területén, - a Pólus Center, valamint a World Mall bevásárló központ közötti ingatlanokon - megvalósítani tervezett „Szilas Liget" elnevezésű lakóingatlanfejlesztési projektünk (a továbbiakban: „Beruházás").

• A Beruházás során nagyságrendileg 3000 lakás épül, kiegészülve a lakosság napi fogyasztási igényeit kiszolgáló kereskedelmi, szolgáltató egységek számára üzlethelyiségekkel.
• Nagy kiterjedésű zöldfelületeken minőségi sport, szabadidős és rekreációs területek létesülnek.
• Megújul a Szilas patak környéke.
• Jelentős mértékű út-, és közműhálózatfejlesztés történik.
• Fejlesztjük a közösségi közlekedést.

Társaságunk a Beruházással összefüggésben Önkormányzatuk részére az alábbi ajánlatot teszi:

• megépülő lakásonként 500.000 HUF, amely hozzávetőlegesen 1,5 mrd HUF támogatás nyújtása az Önkormányzatuk részére,
• 30.000 HUF/megépítésre kerülő lakás hasznos alapterület négyzetméter alapján mintegy 5-6 mrdHUF-ot fordítunk a Beruházáshoz közvetlenül kapcsolódó infrastruktúra fejlesztésre. Ez az összeg fedezetet kell, hogy nyújtson a fejlesztés keretében létrehozott épületekhez szükséges közcélú út-, zöldfelület-, közműfejlesztésekre, fapótlásra, illetve további, az Önkormányzat által támasztott és kitárgyalt infrastruktúra fejlesztési igények megvalósítására.

Javasoljuk a fenti támogatás és hozzájárulás, valamint a közcélú fejlesztések részleteit, továbbá ezek ellentételezésére szolgáló kötelezettségek rögzítését egy együttműködési megállapodásban.

Kérem szíveskedjenek a megállapodás előkészítésében résztvevőket kijelölni, hogy a tárgyalásokat mielőbb megkezdhessük.

Együttműködésüket előre is megköszönve!

Tisztelettel:

BAYER Property Zrt.
Balázs Attila igazgatóság elnöke

Ügyiratszám: 3/332-7/2025

Feladó: Sipos Gábor főépítész
Címzett: Lánszki Regő Építési és Közlekedési Minisztérium építészeti államtitkár
Tárgy: Budapest XV. kerület Pólus II. fejlesztési területen tervezett beruházás (Szilas Liget Lakópark)

Építési és Közlekedési Minisztérium
Lánszki Regő
építészeti államtitkár részére

Tisztelt Államtitkár Úr!

A Bayer Construct Zrt. Budapest XV. kerületében a Pólus Center és a World Mall bevásárlóközpontok között elhelyezkedő területen (Pólus II. fejlesztési terület) zöldmezős beruházásként intenzív lakófejlesztést tervez (Szilas Liget Lakópark), a beruházás ügyében Önkormányzatunkkal is felvette a kapcsolatot. A fejlesztők tájékoztatása szerint előzetes konzultáció keretében Államtitkár Urat, mint országos főépítészt is megkeresték, bemutatták Önnek a vázlatterveket.

A fejlesztési terület az Újpalotai lakótelep közvetlen szomszédságában, kerületünk és a főváros egyik fő közlekedési útvonalát jelentő, három külső kerületet összekötő Szentmihályi út kiemelt közlekedési csomópontjánál helyezkedik el.

Kerületünkben nem ismeretlenek a nagy volumenű fejlesztések, sőt magasház építése sem. Az 1970-75 között épült Újpalotai lakótelep Budapest egyik legjelentősebb lakófejlesztése volt az 1970-es években, amely sok tekintetben példát mutatott a jövő nemzedékek lakótelep építésének. Tenke Tibor, Callmeyer Ferenc, Mester Árpád és tervezőtársaik olyan lakónegyedet álmodtak meg, amely önálló egységet alkotva teremti meg a városiasság érzetét. A tervek alapján olyan épületek kerültek megvalósításra, ahol az épületek közötti telepítési távolságokkal, a lakásokban megfelelő fényt tudtak biztosítani és az épületek között sok zöldterület tudott kialakulni. A tervezők külön figyeltek a monotonitás elkerülésére, valamint az épületek közti megfelelő légtérarányok biztosításával élhető lakókörnyezet létrehozására, a megfelelő építészeti hangsúly kialakítására. E célt szolgálta a lakótelep súlypontjába telepített víztoronyház, mely korának – nem csak magasságban – kiemelkedő épülete lett. Mindezen szempont szem előtt tartását szükségesnek tatjuk a Bayer Construct Zrt. lakófejlesztésénél is.

Az Ön által is ismert vázlatterv 19(!) szintes magasházakat tartalmaz, melyek legmagasabb pontja 62 méter körüli lehet. Ez többszöröse a ma itt megengedett 25,0 m-es épületmagassági értéknek, mely a környező beépítéseket figyelembe véve került a helyi építési szabályzatunkban meghatározásra.

Önkormányzatunk a terület lakófunkcióval történő hasznosításával egyet tud érteni, de annak mértéke mind magasságban, mind lakásszám sűrűség tekintetében meghaladja a kerület számára elfogadható szintet. A tervezett fejlesztésből adódó terhelés növekedés, a kerületi építési előírásoktól való eltérés szakmailag még nem alátámasztott. Egy ekkora léptékű, fővárosi szinten is kiemelkedő fejlesztés esetén indokoltnak tartjuk a fővárosi és kerületi főépítész bevonását a terület beépítésének egyeztetésébe, kiváltképp a tervezett magasházas fejlesztői elképzelés tisztázása témakörben.

A magyar építészetről szóló törvény, valamint annak végrehajtásáról szóló kormányrendelet településrendezési szerződés megkötéséhez telepítési tanulmányterv készítését írja elő, melynek szükséges tartalmi követelményeit is meghatározzák. Ezen jogszabályi kötöttségektől nem áll módunkban eltekinteni, így első lépésként szükségesnek tartjuk a területre vonatkozó telepítési tanulmányterv mielőbbi elkészítését, amely nemcsak a helyi településrendezési tervünk módosítását készítené elő, hanem szakmai alátámasztást is biztosítana a fejlesztéshez kapcsolódó településrendezési szerződéshez.

Ilyen volumenű lakófejlesztést komoly szakmai munka kell, hogy megelőzze, amelybe a magasépítésben jártas tervezők mellett több más szakterület szakértőinek a bevonása is szükséges. A Beruházó ugyanakkor arról tájékoztatott, hogy rendkívül feszített ütemű fejlesztést kíván megvalósítani, ezért kezdeményezte annak kiemelt beruházássá történő nyilvánítását. Ebben az esetben nyilvánvalóan a gondos előkészítő munka megalapozását hivatott telepítési tanulmányterv elkészíttetését nem tervezik.

Egy jó tervhez kellő idő kell. Főépítészként nem tudok egyetérteni azzal, hogy egy feszített, fejlesztő által elvárt igen rövid határidő határozza meg, hogy mi fog történni ebben a városrészben, a kellő és szükséges szakmai alátámasztás mellőzésével.

A tervek még csak egy alkalommal, vázlatterv szinten kerültek előttünk bemutatásra, de abban szereplő épülettömegek városképi illeszkedése, az épületszárnyak, épületek között elvárható légtérarány, a lakások szükséges benapozása még messze nem került igazolásra, az épületek kidolgozása legjobb szándékkal is csak sematikusnak mondható.

Budapest területén több magasház projekt is folyamatban van, de azok építészeti minősége messze meghaladja az általunk ismert tervek színvonalát.

Az építészeti törvény alapelvei között szerepel a polgári jó ízlés is, ami a törvényben foglaltak szerint akkor érvényesül, ha az építési tevékenység a tudatosságra épül, figyelembe veszi az adott település építészeti kultúráját és a magyar kultúra értékeit, valamint az önkormányzat által meghatározott településképi követelményeket.

Erre az építészeti alapvetésre hivatkozással kérem Államtitkár Urat, hogy a Szilas Liget Lakópart terveinek további egyeztetésébe az érintett fővárosi és kerületi főépítészt is szíveskedjenek bevonni, annak érdekében, hogy az itt élő és ide költöző lakók érdekei egyaránt megfelelően érvényesülhessenek és a környezetükbe illeszkedő, minőségi építészet tudjon itt megvalósulni.

A további eredményes együttműködés reményében, várjuk mielőbbi megkeresését.

Budapest, 2025. május 23.

Tisztelettel:
Sipos Gábor

Ügyiratszám: 3/332-5_2025

Feladó: Csernák János alpolgármester
Címzett: Balázs Attila Bayer Construct Zrt. elnök-vezérigazgató
Tárgy: Budapest XV. kerület Pólus II. fejlesztési területen tervezett beruházás – TRSZ javaslati pontok

BAYER CONSTRUCT Zrt.
Balázs Attila részére

Tisztelt Balázs Attila!

Ahogyan azt korábbi levelünkben jeleztük, Önkormányzatunk nyitott a Pólus II./ Szilas liget területén mértéktartó lakófejlesztés megvalósítására, és a beruházáshoz kapcsolódó településrendezési szerződés megkötésére.

A magyar építészetről szóló törvény, valamint annak végrehajtásáról szóló kormányrendelet településrendezési szerződés megkötéséhez telepítési tanulmányterv készítését írja elő, melynek szükséges tartalmi követelményeit is meghatározzák.

Ezen jogszabályi kötöttségektől nem áll módunkban eltekinteni, így első lépésként szükségesnek tartjuk a területre vonatkozó telepítési tanulmányterv mielőbbi elkészítését, amely nem csak a helyi településrendezési tervünk módosítását készítené elő, hanem szakmai alátámasztást biztosítana a fejlesztéshez kapcsolódó településrendezési szerződéshez (TRSZ) is.

A vonatkozó jogszabályok értelmében a TRSZ tárgya lehet azon egyéb költségeknek vagy egyéb ráfordításoknak a cél megvalósítója általi átvállalása, amelyek az önkormányzatot terhelnék, és amelyek a cél megvalósításának előfeltételei vagy következményei.

Egy ilyen volumenű fejlesztéshez kapcsolódó TRSZ megkötése 'tapasztalataink alapján több hónapos egyeztetést igényel az érintettek aktív részvételével, így ennek előkészítése érdekében mellékelten megküldjük azt az előzetes feladatlistát, amelyet a terület beépítése során Önkormányzatunk szükségesnek tart.

Ennek kapcsán ismételten felhívjuk a figyelmet arra, hogy a terület kiszolgálást biztosító Szentmihályi út és annak csomóponti átalakításai csak a Budapest Közút Zrt. és Budapesti Közlekedési Központ Zrt. szakmai véleményének figyelembevételével véglegesíthetők, határozhatók meg egyértelműen. E tekintetben közös érdekünk, hogy a kerület egyik fő közlekedési útját jelentő Szentmihályi út továbbra is működőképes maradjon, úgy hogy mind a meglévő kiszolgálási igényeket, mind pedig a beépítéssel ideköltözők forgalmi igényét is ki tudja szolgálni.

A megküldött javaslati pontokra vonatkozóan várjuk szíves észrevételeiket.

Budapest, 2025. május 22.

Tisztelettel:
Csernák János

Ügyiratszám: 3/332-4/2025

Feladó: Cserdiné Németh Angéla polgármester
Címzett: Balázs Attila Bayer Construct Zrt. elnök-vezérigazgató
Tárgy: Budapest XV. kerület Pólus II. fejlesztési területen tervezett beruházás

BAYER CONSTRUCT Zrt.

Balázs Attila részére

Tisztelt Balázs Attila!

A személyes egyeztetésünk keretein belül ismertetett Pólus II. fejlesztési területen történő lakófejlesztési elképzelésük Önkormányzatunk lakásépítési szándékaival egybecseng. Budapest XV. kerületének népessége az elmúlt években folyamatosan csökken, ezért közös érdekünk a megfizethető lakások építésére irányuló beruházások előmozdítása.

Ahogy a szóbeli egyeztetésen is jeleztük, a Pólus II. fejlesztési területen a hatályos kerületi építési szabályok szerint önálló lakóépületet nem lehet építeni, de kerületünk fejlődése érdekében a lakófejlesztés megvalósításához szükséges építési szabályzat módosítására a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény szerinti településrendezési szerződés lehetőséget biztosít. Önkormányzatunk nyitott a kerületi építési szabályzat módosítására és településrendezési szerződés megkötésére, melynek megalapozásához a beruházónak telepítési tanulmánytervet kell készítenie.

A telepítési tanulmányterv tartalmazza a fejlesztési terület és környezetének, illetve hatásterületének bemutatását, a változást szemléltető beépítési tervet, a beépítési tervhez kapcsolódó infrastruktúra-igényeket és követelményeket, a szükséges humáninfrastruktúrafejlesztéseket, a javasolt beépítés környezeti hatásait. Ezek alapján lehet meghatározni a kerületi építési szabályzat módosításának szabályozási koncepcióját, valamint településképi követelmények szükség szerinti változtatását, a beruházás következményeiként megjelenő feladatokban történő szerepvállalást.

A terület fejlesztése kapcsán, a környező beépítések figyelembevételével maximum nyolc-tíz szintes beépítést tartunk elfogadhatónak, mely fokozatosan csökken a Szilas-patak felé. Fontos, hogy a Főváros távlati fejlesztési elképzelései között szereplő metró vagy gyorsvillamos fejlesztés ne lehetetlenedjen el, az azokhoz szükséges területek lehetőség szerint ingyen kerüljenek köztulajdonba. Fontos továbbá, hogy a területen minél nagyobb zöldterület kerüljön biztosításra és az ne elzárt területként, hanem a kerület szerves részeként gyalogosan átjárhatóan kerüljön kialakításra.

Képviselő-testület a fenti alapvetések figyelembevételével készülő telepítési tanulmányterv ismeretében tudja eldönteni, hogy a tervezett beruházás összhangban áll-e kerületünk településfejlesztési és településrendezési céljaival, a településrendezési szerződés tervezete összhangban áll-e a területrendezési szabályokkal, a települési zöldinfrastruktúra ellátottság követelményeivel.

Tekintettel arra, hogy a Pólus II. fejlesztési terület Budapest egyik legforgalmasabb közlekedési útvonala, a Szentmihályi út mellett helyezkedik el, valamint a tervezett beruházás egyéb tekintetben is érintheti Budapest Főváros Önkormányzatának feladatkörét (távlati metró/gyorsvillamos fejlesztés), szükségesnek tartom a további egyeztetésekbe a Fővárosi Önkormányzat, a Budapest Közlekedési Központ Zrt. és a Budapest Közút Zrt. bevonását is.

Tájékoztatom továbbá arról, hogy mind jogszabályi kötelezettség, mind Önkormányzatunk vezérelve az átláthatóság, ezért az elkészült szakmai dokumentumokat lakossági fórumon kívánjuk majd bemutatni, melyen az Önök aktív részvételére is feltétlenül számítunk.

Úgy gondolom, hogy a körültekintő tervelőkészítés a fontos és nélkülözhetetlen alapja mértéktartó és fenntartható területfejlesztésnek. Megismerve az Önök beruházás-ütemezési elképzeléseit, a szükséges és körültekintő szakmai egyeztetések, tervek mellőzését felelős kerületvezetőként nem tudom elfogadni, a beépítés kiemelő kormányrendelettel történő megvalósításával nem tudok egyetérteni.

A további eredményes együttműködés reményében, a településrendezési szerződés és telepítési tanulmányterv előkészítésével kapcsolatos feladatok egyeztetése tekintetében várom mielőbbi szíves visszajelzését.

Budapest, 2025. május 19.

Tisztelettel:
Cserdiné Németh Angéla