ELŐTERJESZTÉS a Szilas Liget lakóparkfejlesztéssel kapcsolatos fejlesztési megállapodásról
Tisztelt Képviselő-testület!
A Budapest XV. kerület Szentmihályi út - Szilas park lakótelep - Pólus Center - Szilas-patak - World Mali Center által határolt területen, az ingatlan-nyilvántartás szerinti belterület 91 186, 91099, 91098, 91097/3, 91077/2 helyrajzi számú ingatlanok (a továbbiakban: Fejlesztési Terület) 2025. év elején a Szilas Liget Ingatlanfejlesztési Kft. (Bayer Construct Zrt. projektcége, a továbbiakban: Beruházó) tulajdonába kerültek.
Beruházó a jelenleg még beépítetlen területen „Szilas Liget" megnevezéssel, egy nagyvárosias karakterű lakóingatlan-fejlesztést kíván megvalósítani.
A közel 20 hektáros terület régóta építési övezetben helyezkedik el, beépítése már többször napirenden volt a korábbi tulajdonosok szándéka szerint, de az akkori gazdasági helyzet miatt egyik elképzelés sem realizálódott. A terület fejlesztése a tulajdonviszonyok változása miatt újra napirendre került.
A terület új tulajdonosának célja a Kormány által meghirdetett Otthon Start Programnak megfelelő lakások építése. Ennek okán a Kormány a fejlesztést a 302/2025. (X. 6.) Korm. rendelettel (a továbbiakban: kiemelő kormányrendelet) nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelent őségű üggyé nyilvánította, amely a beruházásokkal kapcsolatos közigazgatási hatósági eljárások gyorsítását, valamint az országos és a helyi építési szabályokat felülíró sajátos beépítési szabályok és egyedi építési követelmények alkalmazását jelenti. A kiemelő kormányrendelet tervezetével kapcsolatban Önkormányzatunk megfogalmazta, és elküldte az előterjesztő minisztérium részére aggályait, amire visszajelzés nem érkezett, érdemi észrevételeink jelentős része nem került befogadásra.
A 2025. október 7-étől hatályos kiemelő kormányrendelet jelentősen átírja a fejlesztési terület beépítési szabályait, melyek alapján a beruházó közel 3500 lakás építését valósíthatja meg, a környező lakótelepekhez képes jóval intenzívebb beépítési sűrűséggel és beépítési magassággal, aminek köszönhetően a beruházás jelentős mértékben megváltoztatja az érintett kerületrész beépítettségét, zöldfelületi mutatóját. Ezt jeleztük az építési és közlekedési miniszter felé is, választ ettől a minisztériumtól sem kaptunk. A beruházással kapcsolatos levelezés az Önkormányzat honlapján már korábban közzétételre került.
A lakóingatlan-fejlesztés nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánítása miatt sajnálatos módon az Önkormányzat elesett a fejlesztés várható hatásait bemutató, a hatályos jogszabályokban előírt és elvárt telepítési tanulmányterven alapuló településrendezési szerződés megkötésének a lehetőségét. A tervezett lakófejlesztésnek ugyanakkor jelentős környezeti és társadalmi hatásai lesznek, melyek alapvetően a környező lakosságot és az Önkormányzatot terhelhetik. Ennek részbeni átvállalását szolgálhatja egy fejlesztési megállapodás, melyben szabályozhatók a lakófejlesztéshez kapcsolódó, kötelezően végrehajtandó közcélú feladatok, humán és infrastrukturális fejlesztések. Ennek érdekében elkezdtük a fejlesztővel az egyeztetéseket, valamint folyamatosan figyelemmel kísértük a Budapest Közút Zrt.-vel és a Budapesti Közlekedési Központ Zrt.-vel folytatott tárgyalásokat.
Az egyeztetések eredményként létrejött megállapodástervezet tartalmazza a lakóingatlanfejlesztéshez elengedhetetlen infrastrukturális beruházásokat (közmű-, közút- és humáninfrastruktúra), illetve egyéb közjóléti fejlesztéseket (közparkfejlesztés, Szilas-patak revitalizáció, közösségi közlekedés fejlesztése, zöldterület-fejlesztés, saját telken belül kerékpárút építése), melyeket a lakásépítések ütemezésével párhuzamosan a beruházó megvalósít, így különösen:
- a fejlesztési területen belüli teljeskörű közmű- és közterület- és zöldfelület-fejlesztés,
- a fejlesztési területen belül egy 6 csoportos bölcsőde megépítése,
- a Pólus Centerhez vezető út újjáépítése és a Nyírpalota út - Szentmihályi út csatlakozási csomópont átépítése,
- fejlesztési területen kívül a Szentmihályi út - Rákospalotai határút csatlakozásánál lévő körforgalom átépítése,
- M3 autópálya felvezető szakaszának szélesítése.
A megállapodástervezet kiterjed arra is, hogy a beruházó épületenként, a megépült lakások véglegessé vált használatbavételi engedélyének kiadását követően, tételes elszámolás alapján 500.000 Ft/lakás fejlesztési hozzájárulást fizet az Önkormányzat részére. A tervezet értelmében a kapott fejlesztési hozzájárulás összegét az Önkormányzat a megállapodás részét nem képező közérdekű fejlesztésekre fordíthatja. A fejlesztési területen belül kialakítandó új közterületek, a 6 csoportos bölcsőde, valamint a véd -területek a tervezet szerint az Önkormányzat tulajdonába kerülnek térítésmentes átadás keretében. A megállapodáshoz több melléklet is készült az egyértelműség kedvéért. A 7. melléklet tartalmazza a Beruházó által vállalt, a beruházáshoz közvetlenül, illetve közvetve kapcsolódó infrastruktúrafejlesztések előzetes költségbecslését, mely azonban jelen előterjesztés készítésekor még nem áll rendelkezésre. (A megállapodás tervezete, azok rendelkezésre álló mellékleteivel együtt az előterjesztés 1. mellékletét képezik A tervezett beruházás, Beruházó által rendelkezésünkre bocsátott látványterveit az előterjesztés 2. melléklete tartalmazza.)
Különös tekintettel arra, hogy a kiemelő kormányrendelettel Önkormányzatunk a területre vonatkozó összes építés- és közlekedésszabályozási, valamint környezetvédelmi lehetőségét elveszítette, a jelentős mértékű lakóingatlan-fejlesztés környezeti és társadalmi hatásainak mérséklése érdekében javaslom a megállapodás tervezetének elfogadását.
